نکات حقوقی خرید و فروش ملک در مشهد که باید بدانید (+20دانستنی)

خرید و فروش خانه،آپارتمان و ملک در مشهد چه نکات حقوقی دارد؟ 

قبل از خرید خانه ملک و اپارتمان و حتی ساختمان در مشهد و بقیه شهرهای ایران اولین اقدام دانستن نکات حقوقی و وکالتی میباشد که از صفر تا صد این موارد را بررسی خواهیم کرد در ادامه با نکات حقوقی خرید و فروش ملک در مشهد که باید بدانید (+20دانستنی) وبسایت کاکتوس را دنبال نمایید .

خرید و فروش ملک از جمله سرمایه‌گذاری‌های مهمی است که افراد در شهرهای مختلف ایران از جمله مشهد انجام می‌دهند. با توجه به رشد سریع بازار املاک و افزایش سرمایه‌گذاری‌ها و ساختمان سازی در مشهد در این بخش، آشنایی با نکات حقوقی و قانونی مربوط به خرید و فروش ملک امری ضروری است. در این مقاله، به بررسی کامل نکات حقوقی و ۲۰ دانستنی در مورد خرید و فروش ملک در مشهد می‌پردازیم تا شما را از مخاطرات احتمالی و مشکلات حقوقی آگاه کنیم.

1. بررسی وضعیت ثبتی ملک

قبل از هرگونه خرید یا فروش ملک و هزینه ساخت خانه در مشهد، لازم است که وضعیت ثبتی آن را بررسی کنید. این کار از طریق اداره ثبت اسناد و املاک یا مشاورین حقوقی قابل انجام است تا مطمئن شوید که ملک مورد نظر دارای سند رسمی و بدون مشکل ثبتی است برای استعلام میتونید به وبسایت اسناد و مدارک کشور بروید و اطلاعات کافی را ببرید.

2. صحت سند ملک

بررسی صحت و اصالت سند از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در مشهد ممکن است با املاک قولنامه‌ای یا اسناد غیررسمی مواجه شوید؛ لذا، برای جلوگیری از ریسک، بهتر است از خرید املاک بدون سند رسمی خودداری کنید.

صحت سند ملک یکی از مهم‌ترین مواردی است که در هنگام خرید و فروش ملک باید به آن توجه داشت. پیش از هرگونه معامله، لازم است اصالت و اعتبار سند را بررسی کنید تا از قانونی بودن آن اطمینان حاصل کنید. برای این کار، می‌توانید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و از وضعیت سند استعلام بگیرید.

همچنین، اگر سند به صورت رسمی نباشد (مانند سند قولنامه‌ای)، خطراتی از جمله مالکیت غیرقانونی یا وجود ادعاهای حقوقی بر ملک وجود دارد. مشاوره با وکیل یا کارشناس حقوقی می‌تواند در این مسیر به شما کمک کند.

3.مطالعه و بررسی مفاد قرارداد

هر قراردادی که تنظیم می‌شود، شامل مفادی است که خریدار و فروشنده به آن متعهد می‌شوند. قبل از امضای قرارداد، تمام بندها و شرایط قرارداد را به دقت مطالعه کنید. در صورت امکان، از یک وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید تا اطمینان حاصل کنید که هیچ ابهامی وجود ندارد.

4. بررسی بدهی‌های ملک

برخی از املاک ممکن است دارای بدهی‌های معوقه مانند بدهی به شهرداری یا هزینه‌های شارژ باشند. قبل از خرید، این بدهی‌ها باید به صورت دقیق بررسی و شفاف‌سازی شوند.

5 اخذ استعلام‌های لازم از شهرداری و اداره دارایی

قبل از خرید، استعلام‌های لازم را از شهرداری و اداره دارایی بگیرید تا اطمینان حاصل کنید ملک مورد نظر بدهی‌های معوقه ندارد و تمام عوارض و مالیات‌ها پرداخت شده‌اند از شما دعوت میکنیم ساختمان های لوکس مشهد را هم ببینید.

اخذ استعلام‌های لازم از شهرداری و اداره دارایی یکی از مراحل ضروری پیش از خرید ملک است. این استعلام‌ها کمک می‌کنند تا از وضعیت مالیاتی ملک، بدهی‌های احتمالی به شهرداری و وضعیت قانونی ملک (مانند کاربری و پروانه ساخت) آگاه شوید. استعلام از اداره دارایی مشخص می‌کند که ملک مورد نظر بدهی‌های مالیاتی ندارد، و استعلام از شهرداری اطلاعاتی درباره عوارض معوقه و مطابقت ساخت‌وساز با پروانه صادره فراهم می‌کند. انجام این مراحل از بروز مشکلات قانونی و مالی پس از خرید جلوگیری می‌کند و به اطمینان خاطر خریدار کمک می‌کند.

6. دریافت پایان‌کار برای املاک نوساز

برای املاک نوساز در مشهد، باید پایان‌کار صادر شده توسط شهرداری را بررسی کنید. این مدرک نشان‌دهنده تایید شهرداری مبنی بر اتمام کار ساخت و ساز و رعایت استانداردها است.

7. توجه به مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه سندی است که قرارداد بین خریدار و فروشنده را ثبت می‌کند و اهمیت زیادی در خرید و فروش املاک دارد. دقت کنید که تمام جزئیات خرید و فروش، از جمله قیمت و شرایط پرداخت، به وضوح در مبایعه‌نامه ذکر شده باشد.

8. استفاده از خدمات مشاور املاک معتبر

بهتر است برای خرید یا فروش ملک، از مشاورین املاک معتبر و دارای مجوز استفاده کنید. آنها با قوانین و روندهای بازار آشنایی دارند و می‌توانند شما را در تنظیم قراردادهای حقوقی کمک کنند.

9. بررسی حقوق مالکیت مشترک

اگر ملک مورد نظر در ساختمان‌های آپارتمانی یا مجتمع‌ها قرار دارد، باید از حقوق مالکیت مشترک و سهم خود در قسمت‌های مشاع مطلع باشید. این موضوع به خصوص برای هزینه‌های شارژ، تعمیرات و نگهداری ساختمان اهمیت دارد.

10. وجود وثیقه یا رهن روی ملک

برخی املاک ممکن است به عنوان وثیقه یا رهن در بانک‌ها ثبت شده باشند. برای خرید اینگونه املاک، لازم است که ابتدا وضعیت حقوقی ملک با بانک مشخص شود و ملک از رهن آزاد شود و وجود وثیقه یا رهن روی ملک می‌تواند مانع انتقال قانونی و قطعی مالکیت شود.

برخی از املاک ممکن است به عنوان وثیقه یا رهن نزد بانک یا موسسات مالی گذاشته شده باشند، که در این صورت فروشنده نمی‌تواند ملک را بدون تسویه کامل بدهی و آزادسازی آن به خریدار منتقل کند. برای جلوگیری از این مشکل، حتماً قبل از خرید، استعلام‌های لازم را انجام دهید و مطمئن شوید که ملک در رهن یا وثیقه نیست. استفاده از خدمات وکیل یا کارشناس حقوقی در این زمینه به شما کمک می‌کند تا مطمئن شوید که هیچ گونه محدودیت قانونی یا مالی بر ملک وجود ندارد.

11. پیش خرید و نکات حقوقی آن

پیش خرید املاک در مشهد دارای ریسک‌های خاصی و چالش در ساختمان سازی است. اگر قصد پیش خرید دارید، باید به تمامی جوانب حقوقی، از جمله زمان تحویل، شرایط قرارداد و ضمانت اجرایی تعهدات سازنده توجه کنید.

12.ضمانت اجرا و خسارات دیرکرد

در قراردادها، معمولاً بندهایی برای ضمانت اجرا و خسارات دیرکرد وجود دارد. این بندها در صورت عدم انجام تعهدات فروشنده یا خریدار اجرا می‌شود و در صورت تاخیر در تحویل ملک یا پرداخت مبلغ، خسارت‌های معینی تعیین می‌شود.

13. سند انتقال مالکیت

سند انتقال مالکیت باید در دفترخانه رسمی به ثبت برسد و انتقال قانونی مالکیت انجام شود. دقت کنید که این انتقال به صورت رسمی و قانونی صورت گیرد و حق مالکیت به درستی به خریدار منتقل شود.

نکات مهم در سند انتقال مالکیت برای اطمینان از صحت و قانونی بودن انتقال مالکیت بسیار حائز اهمیت است. این نکات به شرح زیر است:

ثبت در دفترخانه رسمی

انتقال مالکیت باید حتماً در دفترخانه اسناد رسمی و به صورت قانونی ثبت شود تا از حقوق مالکیت جدید به طور کامل محافظت شود.

کد رهگیری

هنگام انجام معامله در مشاور املاک، باید کد رهگیری دریافت کنید. این کد، معامله را در سامانه رسمی ثبت می‌کند و از بروز فروش‌های تکراری یا جعلی جلوگیری می‌کند.

حضور مالکین و تایید هویت

تمامی مالکین یا نماینده قانونی آن‌ها باید در دفترخانه حضور داشته باشند و هویتشان توسط دفترخانه تایید شود.

پرداخت هزینه‌های انتقال و مالیات

اطمینان حاصل کنید که تمامی هزینه‌های انتقال، مالیات و عوارض مرتبط با ملک به‌طور کامل پرداخت شده باشد.

ثبت شرایط خاص در سند

اگر شرایط خاصی در معامله توافق شده است (مانند زمان تحویل یا تعهدات دیگر)، این شرایط در سند انتقال درج شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کند.با رعایت این نکات، می‌توانید از صحت و امنیت انتقال مالکیت خود اطمینان حاصل کنید.

14. کد رهگیری

هنگام عقد قرارداد در مشاور املاک، کد رهگیری برای معامله دریافت کنید. این کد امنیت خرید و فروش شما را تضمین می‌کند و به شما اطمینان می‌دهد که معامله در سیستم رسمی ثبت شده است.

15. مالیات بر انتقال ملک

یکی از نکات مهمی که در نکات حقوقی خرید و فروش ملک در مشهد باید توجه کنید، قبل از نهایی کردن قرارداد، به مالیات بر انتقال ملک توجه کنید و از میزان آن آگاه باشید. این هزینه به عهده فروشنده است، اما ممکن است به صورت توافقی بر عهده خریدار قرار گیرد پیشنهاد میدهیم با مشاوران کاکتوس در تماس باشید.

مالیات بر انتقال ملک یکی از هزینه‌های ضروری در فرآیند خرید و فروش ملک است که به‌طور معمول بر عهده فروشنده قرار دارد، اما ممکن است به صورت توافقی به خریدار منتقل شود. این مالیات در زمان انتقال رسمی سند و در دفترخانه از فروشنده دریافت می‌شود و میزان آن به ارزش ملک، منطقه ملک و برخی عوامل دیگر وابسته است.

مالیات انتقال شامل مواردی چون مالیات نقل‌وانتقال، مالیات بر عوارض شهرداری و مالیات بر ارزش افزوده (برای املاک تجاری) می‌شود. پرداخت این مالیات قبل از انتقال سند ضروری است و عدم تسویه آن می‌تواند مانع از ثبت نهایی معامله و انتقال رسمی مالکیت به خریدار شود.

16.توجه به سند تفکیکی و مجوزها در مجتمع‌های جدید

برای خرید املاک در مجتمع‌های مسکونی جدید، به سند تفکیکی و مجوزهای مربوط به قسمت‌های مشاع و واحد خود توجه کنید تا مشکلات بعدی نداشته باشید.

17.بررسی شرایط خاص در مبایعه‌نامه

در برخی قراردادها، شرایط خاصی برای خرید و فروش ملک تعریف می‌شود. مطمئن شوید که شرایط ذکر شده در قرارداد مورد تایید شما است و هیچ ابهامی در این خصوص وجود ندارد.

18.حفظ اسناد و مدارک

تمامی اسناد و مدارک مربوط به خرید و فروش ملک از جمله مبایعه‌نامه، رسیدهای پرداخت، و اسناد قانونی را به دقت نگهداری کنید. این مدارک در صورت بروز مشکلات حقوقی به عنوان مدرک استفاده خواهند شد.

19. توجه به سابقه مالکیت و مسائل حقوقی ملک

بررسی سوابق مالکیت و مسائل حقوقی ملک می‌تواند به جلوگیری از بروز مشکلات بعدی کمک کند. مطمئن شوید که مالکیت ملک قبلاً بدون مشکل به فروشنده فعلی انتقال یافته است.

توجه به سابقه مالکیت و مسائل حقوقی ملک از جمله اقدامات مهم پیش از خرید است که می‌تواند از بروز مشکلات قانونی در آینده جلوگیری کند. بررسی سابقه مالکیت ملک نشان می‌دهد که آیا انتقالات قبلی ملک به صورت قانونی و بدون مشکل بوده است یا خیر.

این بررسی به‌ویژه در مواردی که ملک چندین بار دست‌به‌دست شده، اهمیت دارد، زیرا ممکن است ادعاهای حقوقی یا مشکلات ثبتی باقی مانده باشد. همچنین، اطلاع از مسائل حقوقی ملک مانند رهن، وثیقه یا دعاوی حقوقی احتمالی، به خریدار کمک می‌کند تا مطمئن شود ملک مورد نظر بدون هیچ گونه مانع قانونی قابل خرید است. استعلام از اداره ثبت اسناد و مشاوره با یک وکیل در این زمینه بسیار توصیه می‌شود.

20.مشاوره حقوقی

در نهایت، همیشه بهتر است قبل از خرید یا فروش ملک با یک مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید. این مشاوران می‌توانند شما را در برابر مسائل حقوقی و قانونی محافظت کنند و راهنمایی لازم را ارائه دهند و پیشنهاد ما این است که در مشهد با بهترین وکیل ها کار کنید بررسی کنید و بدانید انتخاب یک فرد مدبر و با علم در این زمینه بسیار برای شما کاربردی خواهد بود.

 

سوالات متداول 

1. چرا بررسی وضعیت ثبتی ملک قبل از خرید ضروری است؟

بررسی وضعیت ثبتی ملک به شما اطمینان می‌دهد که سند ملک رسمی و معتبر است و مالکیت به طور قانونی و بدون مشکل به فروشنده فعلی منتقل شده است. این اقدام از بروز مشکلات ثبتی و ادعاهای احتمالی جلوگیری می‌کند.

2. کد رهگیری در معاملات ملک چیست و چرا اهمیت دارد؟

کد رهگیری یک کد منحصر به فرد است که در زمان ثبت قرارداد در مشاور املاک صادر می‌شود و معامله را در سیستم رسمی ثبت می‌کند. این کد مانع از فروش دوباره ملک به فرد دیگری می‌شود و امنیت خریدار را تضمین می‌کند.

3. چه مدارکی برای بررسی بدهی‌های ملک مورد نیاز است؟

برای بررسی بدهی‌های ملک، لازم است استعلام‌های مربوط به مالیات‌های پرداخت‌نشده، بدهی به شهرداری و هزینه‌های شارژ (برای واحدهای آپارتمانی) گرفته شود. این کار از تحمیل بدهی‌های قبلی به خریدار جلوگیری می‌کند.

4. اهمیت دریافت پایان‌کار از شهرداری برای املاک نوساز چیست؟

پایان‌کار نشان‌دهنده تکمیل قانونی ساخت‌وساز و تأیید رعایت استانداردهای ساختمانی توسط شهرداری است. بدون این مدرک، ممکن است خریدار در آینده با مشکلاتی در ثبت یا استفاده از ملک مواجه شود.

5. چرا در هنگام پیش خرید ملک باید به شرایط قرارداد و ضمانت اجرایی سازنده توجه کرد؟

پیش خرید املاک، به‌ویژه در مراحل ساخت و نوین سازی ساختمان، ریسک‌هایی از جمله تأخیر در تحویل یا عدم تحویل به موقع دارد. بنابراین، باید در قرارداد شرایطی مثل زمان تحویل، خسارت دیرکرد و تعهدات سازنده به دقت ذکر شود تا از حقوق خریدار محافظت شود.